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不動産査定は、相談を依頼した不動産業者にその流れで依頼するケースがほとんどですが、昨今不動産査定によく利用される「不動産一括査定サイト」のメリット・デメリットについてお伝えします。

不動産一括査定サイトでは意図的に適正価格より高い査定価格が提示されることがありますので注意が必要です。その理由をお伝えします。

不動産を売却する場合、まず売却する不動産がおおよそいくらなのかを知る必要があります。多くの売り手は手軽に自分の不動産の査定額を手軽に知ることができる「不動産一括査定サイト」で査定を依頼します。

「不動産一括査定サイト」は物件情報と個人情報を登録するだけで複数の不動産業者にまとめて査定を依頼でき、査定価格を比較することができるというメリットがあります。

その反面大きなデメリットもあります。ひとつは媒介契約を締結したいために、中にはあえて市場相場より高い査定価格を提示してくる不動産業者もあることです。

相場より高い価格を提示すれば、複数の不動産業者の中から売り手に選ばれ、売約契約を締結しやすくなるためです。

それではなぜ媒介契約を締結したいのでしょうか。シンプルに言えば、売り手・買い手両方から仲介手数料が得られるからです。売買どちらか一方だけの取引と比較すると、倍の収益が得られるので、相場より高い価格を提示してでも媒介契約獲得を獲得したいという不動産業者が存在しています。

このような不動産業者に売却活動を依頼すると、そもそも相場より高い価格で販売することになりますのでなかなか購入希望者から反響が得られません。すると不動産業者は、媒介契約締結後しばらくしてから売り手に「いまの価格では売れないので値下げしましょう」と値下げを持ちかけてきます。

最初から妥当な価格で販売活動をしていればそれだけ早く売却できる可能性が高いにもかかわらず、売り手の時間をムダにすることになってしまう恐れがあります。

また、不動産一括査定サイトは、その名前から、全国の不動産業者に一括査定が依頼できると誤解される場合があるようです。しかし実際はその不動産一括査定サイトに登録している不動産業者にだけ査定依頼ができる仕組みになっています。不動産業者はそれぞれエリアや物件区分によって得意分野があります。

結局のところ、不動産を希望価格で売却できるかどうかは、希望価格で購入する買い手が見つかるかどうかにかかっています。投資物件購入を検討している人と接点を持っているか、また購入ニーズを具体的に把握しているかが決め手となります。

ですから、必要に応じて個別にご自身の売却希望物件タイプの取引が得意で物件所在地に近い不動産業者にも査定を依頼することをおすすめします。物件所在地に近い不動産業者はそのエリアの物件を購入したい人も集まりやすく、多くの購入ニーズを持っている可能性が高いからです。

訪問査定を依頼する不動産業者の選び方

不動産査定の方法は大きく分けて2種類あります。

不動産売却を決定したら、不動産業者と媒介契約を締結します。媒介契約は３つのタイプがあります。

各タイプの違いを簡単に説明すると、売却を依頼できる業者の数と自分自身で買い主を探すことができるかできないかの違いです。
また、不動産業者だけが登録・利用できる不動産流通標準システム「REINS（レインズ）」への情報登録義務の有無と登録期限・契約の有効期限の違いです。
媒介契約のタイプとその違いを表にまとめると次のようになります。

媒介契約締結後は一般的に不動産の売却活動は不動産業者に任せることになります。ですから、売り手としては熱心に売却活動を行ってもらえるかどうかが気になるところではないでしょうか。

売却活動がうまくいくかどうかは、不動産業者の購入希望者を発見する力と発見した見込客との関係づくりの質で決まります。
購入希望者を発見する力は不動産ポータルサイトに広告を出稿しているかということよりもむしろ、独自の情報サイトなどを用いて購入希望者と接点を持っているかどうか。そして購入希望者の属性や購入希望物件をデータベース化して管理しているかが重要です。
また、見込客との関係づくりの質の面では、継続的に購入希望者に役立つ不動産投資の知識と物件情報を配信する仕組みを持っていることが重要です。
一般的には自社ウェブサイトへの掲載や不動産ポータルサイトへの広告出稿、REINSへの登録で購入希望者との接点を作り、商談化していくという流れとなります。しかし、物件情報を広く公開する前に未公開物件として自社の顧客だけに案内して売却してもらうと最短時間で売却することができます。その際に、購入希望者とそれぞれのニーズをデータベース化されていて、物件情報を配信する仕組みを持っていれば早く売却できる可能性が高いのです。買い手にとっても一般公開前の物件情報には、いわゆる「優良物件」が含まれていることが多く、そうした情報を入手できることは嬉しいことですので、この方法は売り手・買い手双方にとってメリットがあります。

購入希望者が見つかったら不動産業者から、「買付申込書（買付金額や契約条件の希望などが細かく書かれている書面）」を受取ります。
一般的に「買付申込書」には購入金額と手付金（通常売買代金の10％）、ローン使用の有無、買主の氏名・住所が書かれています。

ここで重要なポイントはやはり価格交渉です。買付証明書の購入金額は、多くの場合希望売価よりも低い価格が記入されています。

物件の特性、市場の動向や売り手の状況により異なりますので価格交渉に絶対的な方法はありません。
早く売りたいのか、じっくり取り組みたいのか、買付申込者が何人いるか、販売価格と査定額の関係や決済方法（現金・融資）ローン停止条件付きかどうかなどの状況を考慮し、的確なアドバイスをもらえる不動産業者を選ぶことがポイントです。

売買契約書や重要事項説明書については、一般的には不動産業者が作成しますが、ご自身で弁護士や司法書士といった専門家にアドバイスを受け、内容を十分に確認しておくことをおすすめします。

売買代金決済から引渡までの流れは概ね次のとおりです。

この一連の手続きは長いと2ヶ月程度かかる場合があります。
極力短時間で完了させるために、事前に準備をしておくことをおすすめします。まず、物件売却に伴い転居が必要な場合は余裕を持って引越しを済ませておくことが重要です。
また、決済にあたり必要な書類や税金の精算などについて詳細にアドバイスを貰える不動産業者を選ぶことが重要です。

決済は多くの場合銀行に売主・買主・司法書士・不動産業者の担当者が一同に介して行われます。その際に必要となる書類や印鑑などについても確認しておく必要があります。
そうしたことについても正確に把握できる不動産業者選びが重要です。