物件購入の流れFlow of purchasing

物件購入サポート

一都三県(東京・神奈川・千葉・埼玉)の投資用不動産探しをお手伝いしています。
年間2,000件以上の未公開物件情報が集まっています。

当社では主に東京23区内の投資用マンション、収益ビル、アパート、土地、賃貸用戸建て売買のお手伝いをしております。
不動産投資情報サイト『不動産投資Navi』を運営しており、お取引不動産業者数も多く年間2,000件以上の未公開物件情報が集まることが特徴です。不動産投資についての相談や購入・売却のお問合せをお受けしておりますのでお気軽にご相談ください。
会員限定の未公開物件情報を提供しております。

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物件購入の流れ

購入可能な
物件を調べるStep 01

投資物件を購入する人が最初に陥りがちな失敗のひとつは、「買えない物件を探してしまう」ことです。理想の物件が見つかり、金融期間に融資の打診をしてみたものの「この物件はあなたの年収・自己資金では融資できません」と否決されてしまう。そのようなことにならないために、まずご自身がどのような物件を購入できるのかを調べることが重要です。
調査の方法は大きく2つあります。

01属性から

-勤務先・年収・勤続年数・自己資金・家族構成・他借入れの状況など-

購入希望物件の資料を集めて金融機関に融資の打診をする方法です。かなりの手間と時間がかかります。当社でも金融機関への打診をお手伝いできますのでご相談ください。

02融資してくれる金融機関を調べる

金融機関はそれぞれに特徴があります。不動産融資に積極的な金融機関とそうでない金融機関があり、不動産融資に積極的な金融機関でも支店によって取り組み姿勢がまったく違うことはよくあります。また、金融機関の担当者レベルでもまったく対応が異なることがよくあります。ご自身でコツコツと金融機関を開拓することが基本的な方法ですが、かなりの労力がかかります。
当社では不動産融資に積極的に取組む金融機関の情報を持っていますのでこちらからご相談ください。

情報収集
物件調査Step 02

ご自身が購入できる物件がわかったら、その条件に該当する物件を検索します。
探し方は大きく分けて3つあります。

01不動産業者のWebサイトで検索

不動産業者のWebサイトには、一般公開されている投資物件の他、希望物件情報や個人情報を登録した会員向けに、個別に未公開物件情報を配信している場合があります。そうした物件の中には、売主から不動産業者が預かったばかりで、REINSや不動産ポータルサイトに掲載される前の割安物件が含まれている場合があります。当社でも会員向けに未公開物件情報を配信していますので、配信希望の方はこちらから会員登録をしてください。

02不動産ポータルサイトで検索する

「楽待」「健美家」などの投資物件専門の不動産ポータルサイトは、希望物件を登録すると条件に該当した物件情報をメールで配信する機能があります。この機能を活用すると、いち早く物件情報を入手できますので、それだけ早くアクションを起こすことができます。ただし、複数の人に同時にメールが配信されますので、よい物件ほど激戦になります。ライバルよりも早く物件情報を入手したい方は、不動産ポータルサイト自動巡回ツールなどを利用するとさらに早く新着物件情報を取得することができます。

03物件購入希望エリアの
不動産業者へ行って探す

物件を買いたいエリアの地元の不動産業者へ訪問し、希望条件を伝えて紹介してもらう方法です。特に老舗の不動産業者は地元で長年培った人脈を持っている事が多く、地元の資産家から不動産売買の相談を受けることがよくあります。そうした情報は同じ不動産業者の購入希望者へ紹介されることが多いのです。

物件選定

収集した物件情報の中から購入する物件を選びます。物件選びのポイントは大きく3つあります。

01立地

立地は最も重要です。必ずご自身が現地へ行き、最寄り駅からの距離、周辺環境、眺望、道路付け、日照などを確認します。どういった入居者からのニーズがあるのか、そうした方にマッチした物件なのかなどを確認します。

02将来像

物件周辺エリアの将来像を予想することも重要です。近隣に商業施設建築予定や、物件の日当たりに影響しそうな建物の建築予定がないか。計画道路や区画整理にかかっていないかなど将来の姿を予想しておきます。

03物件の状態

物件の状態をよく確認します。できれば建築士などの専門家と同行し、建物全体の重要な箇所についてチェックし、修繕が必要な場合はいついくらくらいかかりそうかを見積もっておくことも重要なポイントです。

買付を入れるStep 03

購入する物件を選定したら、不動産業者を通じて売主に買付証明書を提出します。
買付証明書とは購入申込書のことで、一般的に「買い付け」と言われています。通常買付証明書には物件表示のほか、買主の氏名・住所・購入希望金額・支払方法・有効期限・ローン解除特約(融資が受けられなかった場合契約を解除する特約)有無などを記入します。
買付証明書は売主に物件購入の意思を伝える書類で、法的な拘束力はありません。

売買契約締結Step 04

買付証明書を提出し、売主と売買の合意ができたら、不動産業者の宅地建物取引士から重要事項説明を受け売買契約書を締結します。
重要事項説明とはその名の通り物件や契約内容について重要なことが記載されている書類です。すべて重要事項なので疑問点は納得できるまで遠慮なく質問しましょう。
売買契約書は、売買代金・売買対象面積・引渡し時期などの取引に関する事項が記載されています。
こちらも全て重要なことですので疑問点を残さないように確認した上で記名押印しましょう。

ローン審査・
契約締結Step 05

金融機関に融資を申し込み審査を受けます。数多くの書類が必要になりますが、特に重要なものは、自己紹介用の資料です。投資物件は一般的に数千万円から数億円と高額です。金融機関は融資を検討するに当たり、融資申込者の経歴や人柄、事業の展望を知る必要があります。ですから、自己紹介資料として、学歴や職務経歴、保有資格、不動産投資の実績、家族構成、事業計画の概要を記載した経歴書を用意する必要があります。また、金融機関は担保となる現金や現金化できる資産の有無を重視しますので、保有資産の一覧表も作成しておくことをおすすめします。その際に、資産を保有しているエビデンスとなる通帳のコピーや保険証券などを用意しておきましょう。

無事融資審査を通過したら、金銭消費貸借契約(ローン契約)、抵当権設定契約・根抵当権設定契約、団体信用生命保険の契約をします。手続きは銀行の支店で行われるのが一般的です。融資の金利や期間は基本的に変更できませんので、交渉は事前に行いましょう。
当社では金融機関提出用の経歴書作成のサポートや金融機関のご紹介も行っておりますのでご相談ください。

管理会社選定Step 06

不動産投資成功の秘訣は、「賃貸経営事業」と捉え入居者目線で運営することです。その際にオーナーのパートナーとして重要な役割を担うのが管理会社です。管理会社に委託する主な業務は家賃の入金管理と建物管理業務です。管理会社選定のポイントは大きく3つあります。

  1. 01客付け力が高い
  2. 02建物管理の
    技術が高い
  3. 03管理費用が適正

客付け力の高さは、管理会社の管理戸数や入居率である程度判断できます。建物管理の技術は、入居者からの修繕やトラブル時の受付対応のよさや修繕対応のスピード感で判断すると良いでしょう。管理費用は複数社から見積もりを取り、比較検討することをおすすめします。当社では管理会社のご紹介も行っておりますのでこちらからご相談ください。

残代金決済・引渡Step 07

残金の決済は、通常所有権移転と同時に行われます。ローンを利用する場合は融資を受ける金融機関に売主・買主・司法書士・不動産業者の担当者が集まって行います。売買残代金の決済、固定資産税、管理費などの精算、登記費用仲介手数料、ローン諸経費を精算します。

物件引渡は契約時に取り交わした「物件状況報告書」「設備表」に従って現況確認を行い、契約時と物件の状態が変わっていないか確認しましょう。また、所有権移転登記を依頼する司法書士に所有権移転手続きに必要な書類を渡します。その上で問題がなければ売主から鍵と「不動産引渡確認書」を受け取ります。

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